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    如何簽好物業“公約”

    發布:濟房網[www.orimko.com]  發布時間:2006-6-1 11:34:17
                秋冬季是入住的高峰季節,簽好物業管理公約,會避免日后許多麻煩。事實上,現在的物業公司基本都是暫時由開發商或代理商確定的,對于購房者而言,關鍵是簽好物業管理合同,以保證自己的正當權益。

       物業管理涉及以下幾方面的合約:

       1.業主公約

       業主公約由物業管理委員會負責制定,由全體業主討論通過并簽字生效。業主公約的主要內容:
       (一)業主大會的召集程序;(二)對物業管理委員會成員的選舉與罷免程序;(三)業主參與住宅物業管理的權利;(四)業主對管委會和物業管理公司的監督權;(五)業主使用物業區內公共場所及公用設施的權利;(六)業主對住宅區或物業區內重大事項的表決程序等。

       2.管理委員會章程

       物業管理委員會負責制定出管委會章程。章程的主要內容如下:

       (一)管委會的宗旨;(二)管委會的組織機構;(三)管委會成員的選舉方式及任期;(四)管委會的主要職責、權利、義務、作用;(五)管委會與業主大會的關系;(六)管委會成員懲罰獎勵條款;(七)管委會與物業管理公司的關系;(八)管委會向業主大會報告制度等。

       3.委托管理合同

       委托管理合同是發展商或管理委員會與物業管理公司簽訂的合同,一般委托管理合同先由發展商與管理公司簽訂,然后由物業管理委員會與管理公司續簽。發展商的最初委托是臨時性的安排,而管理委員會的委托才是最終的。委托管理合同的主要內容:

       (一)委托雙方名稱、性質、地址、電話;(二)委托的內容、范圍、權限;(三)收費的種類、標準;(四)委托雙方的權利義務;(五)委托期限;(六)解約的條件;(七)違約責任;(八)獎懲條款;(九)管理費收支;(十)利潤及風險等。

       4.管理公約

       管理公約是房屋產權所有人(業主)和使用人與物業管理公司共同簽署并承諾共同遵守的行為守則。管理公約是物業管理工作中最為重要的法律文件,它涉及物業管理領域的方方面面。

       大部分情況下,管理公約在物業管理初期由發展商自行管理或由發展商指定管理,但這都屬于臨時措施,所有業主并未因此而放棄重新選擇管理公司的權利,而這種權利的行使是通過業主管理委員會得以實現的。因此,一個完善的、體現公平原則的管理公約應該由管理公司和業主委員會協商共同制定出來。管理公約的主要內容:(一)所管物業、范圍;(二)業主名稱、物業位置;(三)管理者提供服務的種類;(四)各種收費的標準、繳費的時間;(五)業主應遵守哪些具體規則;(六)公共設施和地區的使用;(七)業主的權利與義務;(八)管理者的權利與義務;(九)違反公約的懲罰條款;(十)法律糾紛的解決方法等。

       5.其他文件

       除了業主公約、管委會章程、委托管理合同、管理公約這四個主要文件外,物業管理公司還要制定出一系列的規章、制度、辦法來配合物業管理,如裝修辦法、安全守則、公共衛生守則、公用設施及公共部分使用方法、綠化管理辦法等。

       上述一系列文件確定了物業管理中各個角色的法律關系,也調整了各個方面的關系,使物業管理中各項活動井然有序地進行。






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