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    業主公約是物業管理的“基本法”

    發布:濟房網[www.orimko.com]  發布時間:2006-6-1 11:34:17
                多年來,人們一直在抱怨物業管理立法滯后,法制不健全,物業管理行為無法可依,導致物業管理投訴居高不下,嚴重制約了行業的發展。2002年,在眾人翹首以待之中,《中華人民共和國物業管理條例》(草案)終于姍姍來遲。就在人們對新《條例》(草案)進行熱烈討論之際,人們卻似乎忘記了物業管理日常管理中的另一個“基本法”--《業主公約》。
       盡管有國家級、省、市級的物管條例和管理辦法等,但我們認為,從物業管理的實際操作來看,《業主公約》才真正是小區管理的“區法”,是物業管理日常管理的“基本法”,它能最集中、最全面、最深刻地體現全體業主的共同利益,并能有效規范全體業主和物業管理企業的行為。以前,在物業管理的實踐中,我們一直沒有重視它,把它當成是精神文明層次的東西,當成可有可無的東西,F在,在《中華人民共和國物業管理條例》(草案)征求意見并即將頒發之際,應該是恢復它“基本法”地位的時候了。
       一、國家和地方的《物業管理條例》等法規,因為要適應不同地區、不同物業的情況,所以只是一個指導性文件,其條文仍然是粗線條的,無法對每一個小區、每一棟物業具體的管理行為進行一一界定。因此,我們可稱之為物業管理的“根本法”。
       二、各地區、各物業、物業管理的各類事務和關系錯綜復雜,如人們的生活水平狀況、對物業管理的認識程度、物業管理的硬件設施等,它們的管理難度及要求也不一樣。因此,要管理好物業,就必須針對每一個物業制定一套規章制度或對其進行合同約定,使之更具有針對性和操作性。此時,《業主公約》就是一種最佳的選擇方式,是加強物業管理的一種有效手段。
       三、《業主公約》是在國家相關法律、法規的基本上制定的,是一種合同性的公共契約,在法律上具有約束力,全體業主及相關主體必須遵守。
       四、《業主公約》是物業管理中一個基礎性的文件,與《物業管理服務合同》、《業主委員會章程》等構成了物業管理的基本框架,也是物業管理企業進行管理與服務的法理依據和法律文件。
       五、物業管理企業制定的各項規章制度雖然能對物業管理活動進行詳細的規定,但由于它只是物業管理企業單方面的管理制度,而不是合同形式,因此,較《業主公約》而言,它的法律效力較低。
       六、在香港,《業主公約》受到了高度的重視,具有法律效力,是處理物業管理日常管理重要的和基礎性的法律依據。
       重視《業主公約》還可以產生以下積極的效果:一是通過簽訂《業主公約》,加深業主對物業管理的理解和支持;二是《業主公約》可作為物業管理日常的有力依據,對違反公約的人進行處罰,對業主之間的糾紛進行調解;三是在制定《業主公約》時,可將小區有關的文明公約寫進去。其實《業主公約》中的部分條款就是小區文明公約中的重要內容。因此,《業主公約》詮釋著社會文明,向每一個業主傳遞社會文明和社會公德的標準。重視并宣傳《業主公約》就是把文明的行為準則更清晰地滲透到每一個業主的心中,從而切實推動社會精神文明的建設。
       目前,《業主公約》除人們主觀上不太重視之外,在制定程序和公正性等方面還存在著一些不足,使其“基本法”的地位缺乏權威性。
       一、在制定程序上:《業主公約》是小區全體業主共同制定并承諾的,對全體業主(也包括非業主使用人)有共同約束力的,有關業主在物業使用、維護和管理等方面的一種行為準則。按原理應當是通過業主大會由全體業主制定并通過后生效。但目前《業主公約》都是物業管理企業根據《業主公約》的政府示范文本進行制定,在業主入伙時由業主簽字后生效。由于現階段使用的《業主公約》示范文本是一個很舊的版本,是一個框架性的文件,并沒有真實反映目前物業管理的實際情況。很多物業管理企業往往圖方便,便照搬照套下來,其內容并不一定適合小區物業管理的具體情況,這樣就使得《業主公約》的制定流于形式,缺乏針對性和權威性。這是目前《業主公約》沒有發揮其應有作用的重要原因之一。按目前《業主公約》的操作方法,已簽訂的《業主公約》應在第一次業主大會上修訂和補充,但在實際操作過程中,《業主公約》的修訂很多情況下并沒有列入第一次業主大會討論的內容。
       二、在制定內容上:由于《業主公約》由物業管理企業代擬,因此,不少物業管理企業往往從自身的利益出發,其條款往往更多地偏向物業管理企業,而對業主有更多的約束。在實踐中,我們發現,由于《業主公約》在入伙時由業主簽訂,即使有個別業主反映條款不公正,但往往出于各種原因,如入伙人數很多,業主入伙趕時間;業主對物業管理的相關內容不是很了解,在具體論理時,也不能說出具體的道理;搬新房圖一個吉利,不想跟物業管理公司形成矛盾等,業主往往也違心地簽約。但這時候的《業主公約》在業主心中的公信力已經下降,人們可能只把它當前入伙時必須履行的一種手續而已,而不再是一個法律性文件。由于《業主公約》條款的不公,必然會影響《業主公約》的權威性。
       為了更好地發揮《業主公約》“基本法”的作用,我們應當做好以下幾點:
       一、通過立法形式,提升《業主公約》的地位。由于業主對《業主公約》的實際作用認識不足,致使人們對《業主公約》的重視程度不夠。這也表現在目前我國物業管理的立法上!吨腥A人民共和國物業管理條例》(草案)對《業主公約》的地位、性質、作用等未作明確規定,只有要求業主必須遵守《業主公約》等寥寥數語。因此,我們建議在《中華人民共和國物業管理條例》中,對《業主公約》的地位、性質、作用等進行規定,提升《業主公約》的地位,使《業主公約》在日常的管理中有一個更好的法律基礎,更好地發揮其“基本法”的作用。
       二、加強對《業主公約》的宣傳!稑I主公約》所發揮的作用與人們對之的認識有關,因此,加強對《業主公約》的輿論宣傳也很重要。多年來,我們一直在強調物業管理法制不健全,物業管理執法缺乏依據,呼吁國家盡快出臺物業管理的根本大法。但是對物業管理的“基本法”---《業主公約》卻有所忽視,很少有這方面的呼聲和要求。其實,物業管理的日常管理、投訴處理、糾紛調解等很多都可以通過《業主公約》來規避和解決。因此,我們要加強對《業主公約》的宣傳,提高人們對《業主公約》的認識,從而發揮《業主公約》“基本法”的積極作用。
       三、加強對《業主公約》的核準及監管力度。首次的《業主公約》可由物業管理企業代為擬定,但代擬的《業主公約》要報物業管理行政主管部門審核和備案。物業管理行政主管部門要加強對《業主公約》的核準和監管力度。經核準的《業主公約》在售樓時由業主簽訂,改變以前《業主公約》在入伙時由業主簽訂的做法。這樣做業主可有更多的時間閱讀《業主公約》。同時,涉及房地產開發商的權利和義務等內容也要寫進《業主公約》,如開發商對物業管理設施的配套問題、空置物業管理費的交納問題等!稑I主公約》的簽訂與售樓聯系起來,可促使房地產開發商和物業管理企業重視《業主公約》,可對房地產開發商和物業管理企業的行為進行制約和規范,減少房地產開發商、物業管理企業和業主之間的矛盾與糾紛,從而確保全體業主的合法利益。第一次業主大會必須對簽訂的《業主公約》進行討論、修訂或補充,使之真正代表全體業主的意愿。這種做法可確!稑I主公約》的公正性和權威性,可充分發揮其“基本法”的作用。
       四、根據物業管理的發展狀況,及時修訂《業主公約》的政府示范文本!稑I主公約》的政府示范文本是行業發展的一個引導性文件,是制定《業主公約》的基礎,對《業主公約》所發揮的作用起深刻的影響。如果政府《業主公約》的示范文本本身陳舊,不適合物業管理行業的發展,那么其勢必影響整個行業《業主公約》所發揮的作用,從而阻礙了物業管理行業的發展。因此,政府應根據物業管理的發展狀況,及時修訂《業主公約》的政府示范文本。
       五、《業主公約》的內容應盡量細化和量化!稑I主公約》之所以能成為物業管理“基本法”的重要因素之一,就是它能針對物業的具體情況制定詳盡的、有針對性的、有約束力的條款?蓪⑽飿I管理過程中易產生糾紛的一些問題進行一一界定,從而有效避免產生投訴和糾紛,同時規范物業管理企業行為。因此,《業主公約》應針對物業的具體情況,其內容應盡量細化,并盡可能做到量化。
       六、《業主公約》的制訂不違反有關法律、法規!稑I主公約》畢竟只是一種契約或合同性質的法律文件,因此,它必須在國家相關法律、法規的基礎上制定,不能與之相沖突,否則會影響《業主公約》的法律效力。
       《業主公約》是《物業管理條例》的重要補充和具體細化,是規范物業管理的有效手段。發揮《業主公約》的積極作用,將有力地推動中國物業管理行業的健康、快速發展。


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