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    新聞檢索:

    業主維權勝訴600萬住宅養老金"還"給業主

    發布:濟房網[www.orimko.com]  發布時間:2005-4-10
      
      深圳長城盛世家園小區業主追討公用設施專用基金終審勝訴

      600萬住宅養老金“還”給業主
      
      昨日下午,在與深圳市中級人民法院毗鄰的長城盛世家園小區,業主倪益民拿到了一份意義非同尋常的深圳中院行政判決書,根據這一終審判決,一項總額在600萬元左右、本該屬于業主的公用設施專用基金,將由福田區建設局、深圳市國土資源和房產管理局責令開發商繳交給業主委員會。
      
      業主估算 涉及“住宅養老金”約為600萬

      什么是“公用設施專用基金”?倪益民形象地說,“就是住宅的養老金,新開發的小區前些年當然沒什么問題,但是二十、三十年后,房子老了也要生病啊,業主每月一百多塊錢的物業管理費根本起不了作用,維修就靠這項基金了”!渡钲诮洕貐^住宅區物業管理條例》第四十五條規定:“開發建設單位應當在住宅區移交時,按住宅區除地價以外的建設總投資百分之二的比例,一次性向業主委員會劃撥住宅區的公用設施專用基金。公用設施專用基金用于購買管理用房和住宅區公用設施的重大維修工程項目”。


      由于無法查詢到小區建設總投資額,倪益民只能大致算賬,2002年竣工入住的長城盛世家園一期共有789套房子,以每套房子價格在50萬元計算,總額大約是4個億,以地價1個億計算,公用設施專用基金大約是3個億的2%,也就是600萬元左右,2002年入住以后,開發商應該移交給業主委員會。
      
      追討之路 不服一審判決提起上訴

      600萬“藏”在哪里?2003年該小區成立了臨時業主委員會,時任主任的倪益民就開始了追討之路。倪益民的職業是律師,在購房之前,他就關注到深圳公用設施專用基金普遍挪用,2003年5月20日,業主委員會向開發商提交了報告,要求移交物業管理條例里規定的圖紙、專用基金等相關資料,2003年6月25日,開發商移交了圖紙,并發函稱“其他事宜,可向建設、物業管理主管部門咨詢”。當年7月3日,業主委員會向福田區建設、市住宅局遞交報告,請求責令開發商繳交專用基金。倪益民稱,此后一直未得到兩級主管部門答復。


      對此,福田區建設局局長劉光瀅昨日說,不便發表意見,但在中院的行政判決書中,福田區建設局答辯稱,物業科的同志曾經電話通知長城盛世開發商落實事項。市國土資源和房產管理局(原市住宅局撤消并入該局)答辯稱,長城盛世家園是分兩期開發的,二期工程尚未完工,小區未全部開發完成,無法確定整個項目的專用基金數額,還無法移交給臨時業主委員會。


      “法律已經規定了政府怎么做,怎么處罰,政府不執行,導致業主財產受損,就是行政不作為”,倪益民依據的法律是《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》第五十五條——“開發建設單位違反本條例第四十五條規定的,市區住宅主管部門應當責令其限期履行,逾期不履行的,可按應交款項逾期的時間處以每日千分之三的罰款;情節嚴重的,經市、區住宅主管部門認定,市規劃國土行政主管部門應當暫停其房地產開發資質”。去年1月,倪益民和104位業主對福田區建設局、市住宅局提起行政訴訟,福田區法院判決駁回業主請求后,倪益民等8位業主不服又向市中院提起上訴。市中院終審判決,福田區建設局、市國土資源和房產管理局于判決生效之日起10日內對上訴人的請求依法作出處理。


      典型意義 部分小區奔走相告判決結果

      “這是值得大書特書的一個案例”,北京知名房產維權律師秦兵說,侵吞國家財產10萬元都是違法行為,而業主價值數百萬、千萬的公用設施專用基金在中國普遍被挪用,卻很少以“違法”處理,從這個意義上說,長城盛世家園業主通過法律途徑追討的案件具有極大的突破意義。在深圳,部分小區業主委員會昨日也在奔走相告這一判決。


      ■判決沖擊波 業委會主任紛紛來電取經


      倪益民認為,鑒于業委會也有濫用基金可能,有待政府部門或業主制定規范細則


      “其實我對這個案子根本沒抱希望”,為追討基金奔走了兩年多,剛剛拿到判決書的倪益民說,就在兩天前都沒預料到這個結果,因為此前經歷了太多波折。
     
      【焦點一】為何兩審判決大相徑庭?


      倪益民說,最初希望業主委員會來起訴,福田區法院以“業主委員會不具備主體資格”不予立案,隨后105個業主改為個人名義起訴,但福田區法院以“不屬于行政訴訟收案范圍”不受理,此后又上訴到市中院,市中院認為起訴符合行政訴訟條件,繼續由福田區法院審理。此后,倪益民不服福田區法院一審判決,遂上訴到市中院,最終有了剛剛拿到的終審判決。


      一年之間,福田區法院和市中院前后作出的判決大相徑庭,倪益民認為,這是時代發展使然,全國《物業管理條例》出臺以后,業主維權的輿論環境、形勢慢慢地好起來,政府主管部門、司法部門也在順應這樣的形勢。


      由于長城盛世家園毗鄰市中級人民法院,有一個未經證實的傳聞是,有中級人民法院的公職人員在這里購置房產,是否他們起到了推動作用?倪益民對這個傳聞斷然否定,“我打這個官司,沒有找過任何人,完全是正當的途徑”,他認為官司跟哪個小區無關,別的小區打這個官司,應該也是這樣的結果。對他本人來說,這次訴訟最大的意義是維權又能推動了。倪益民說,兩年來的維權屢屢陷入艱難境地,一些業主很灰心,覺得業主沒辦法抵抗強大的開發商,而這次結果可能又令大家看到希望。
      
      【焦點二】這次業主勝訴有何經驗可談?


      昨日,在深圳業主委員會維權網站上,這一判決書全文被拍成照片上載,引發了不少網民的關注。通過各種渠道得到該判決消息的人士紛紛給倪益民打電話,主要是長城盛世家園的業主和一些小區的業主委員會主任。在接受記者采訪時,倪益民就接到幾位業主的電話,要他搞個“慶祝儀式”。


      昨日接到很多業主委員會主任咨詢電話的倪益民傳授經驗說,“打官司要趁早”,這筆錢對業主來說太重要了,一定要爭取到,等到房產商沒錢維修貶值時,再要就來不及了,如今房地產市場競爭激烈,一些小開發商很有可能在競爭中破產了,到時候業主找誰要錢。


      對于更多的業主來說,要想追討公用基金,成立業主委員會更是當務之急,中國人民大學公共政策研究中心社區治理項目組研究員王海說,法律規定,開發商移交公用基金的條件是在業主委員會成立兩個月后。如果業主委員會沒成立,不形成合力去追討,開發商哪有積極性主動移交。
      
      【焦點三】業主委員會何時能拿到錢?


      何時能拿到錢?一些業主委員會主任更關心的是官司雖然贏了,業主何時才能拿到這600萬。昨日,福田區建設局局長劉光瀅接受記者電話采訪時,沒有對究竟如何執行判決發表意見,但他表示“支持業主在法律范圍內的行動”。他還說,這是業主和開發單位之間的糾紛,媒體和政府部門都應該引導業主不要一有問題,就找政府,就希望通過行政力量去解決問題,因為這不是好現象,業主更多地應該通過法律途徑解決問題。


      倪益民對判決的執行很有信心,稱如果不執行,他首先會申請強制執行,“有了這么好的開頭,不會留著一半放在那里”。倪益民同時認為,法律規定的處罰是非常嚴厲的,執行起來也是有效的,但是沒那么快,判決下來只是第一步,真正拿到錢至少是第四、五步。具體程序在《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》中已有明確規定,政府主管部門應該遵照判決書的裁定發函,責令開發單位繳交公用基金。如果開發單位拒不繳,住宅主管部門有權對之處以罰款,情節嚴重的,還可以暫停其房地產開發資質。


      實際上,倪益民還希望錢晚點到手。他說,雖然打官司告政府不作為,但政府的擔心是存在的。目前,業主委員會的運作并不規范,如果錢真的到了業委會手里,也有被揮霍的可能。譬如,本來小區不該刷墻的,某個委員或業委會主任一定要刷,本來刷墻只需要20萬,可有人擅自做主花30萬,這都是在浪費業主的財產。對這些移交后可能產生的問題如何監督,他認為政府部門或者業主自身也應該制定出規范細則。

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